饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu俄罗斯是资本主义还是社会主义)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(t俄罗斯是资本主义还是社会主义uī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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