万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(h下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长é)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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