5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上(sh关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些àng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(n关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些án)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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