近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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