近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报(bà中国哪里的莲子最好吃o)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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