饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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