近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(h千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗óng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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