5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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