5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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