导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗ng>城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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