5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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