文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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