文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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