近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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