万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价世界上哪个国家女人最开放达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易世界上哪个国家女人最开放所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

世界上哪个国家女人最开放　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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