5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概HBC路由器能用WiFi吗率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构HBC路由器能用WiFi吗(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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