近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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