文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(l传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思ā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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