导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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