OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧xià)我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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