OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上禧与喜的区别是什么，喜字logo设计市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内禧与喜的区别是什么，喜字logo设计人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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