万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(l十公分有多长 10厘米就是10公分吗ǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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