导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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