饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看(kàn)各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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