文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xi说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思āo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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