OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大读西的字有哪些，读喜的字有哪些的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)读西的字有哪些，读喜的字有哪些和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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