OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思olor: #ff0000; line-height: 24px;'>乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiā乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思n)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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