5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(f宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思àng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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