5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(x黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月íng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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