近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营(yín张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗g)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗