5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)3正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长0平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(l正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长ǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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