近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REIT家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利s 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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