导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(s善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思hòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思rong>城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思"中国户(hù)均几套(tào)房？| 民生·周(zhōu)君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。