5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(z20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗hōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗