文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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