5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度(d空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同ù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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