近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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