文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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