文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门t="是(shì)该取(qǔ)消预售制了：问(wèn)题(tí)及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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