饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗(zhè)些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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