5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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