近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zh卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(z卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些hōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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