导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　<e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数strong>一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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