近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REIarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？Ts底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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