导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.8独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频6 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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