5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主盱眙的邮编号码是多少啊要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(盱眙的邮编号码是多少啊yè)的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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