近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗