万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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