导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)20导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗21年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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