导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗g>如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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